重生之投资时代 第368节
梁本初回道：“强龙不压地头蛇这话，苏总应该知道什么意思吧？诚辉地产在魔都、苏南、粤州、深市几地的布局，确实有很多运营很成功的开发项目，但地产这一行，一城一策的现象，非常鲜明，诚辉地产在禹杭并没有深度布局，也没有成功的项目开发经验，这座城市的生态和规则运行，我相信他们并不一定清楚，而我们鹏远地产，深耕这座城市十几年，对于这座城市的生态和规则运行，应该没人比我们更熟悉，更清楚了。”
“那‘锦湖集团’呢？”苏禹问道，“他们也在这座城市，深耕了十几年了吧！”
梁本初说道：“锦湖集团是以建筑业务起家，他们的长处，在于项目建造，而非项目的商业运营，苏总在禹杭也待了好几年了，禹杭成熟的商业街，高品质的住宅楼盘数量，乃至cbd核心商业区，开发商的市场占比如何，苏总应该也是有所了解，且能够感受到的，他们的专注点和我们有本质的区别，如此，商业开发的竞争力，自然也完全不一样。”
“你手里的那块地……”
梁本初停顿了一会，继续道：“在‘钱江新城’开发中，我们私认为是很适合用来做核心商业区开发的，而在核心商业区开发中，论成功的经验，我们鹏远地产，就算放眼全国大地产集团，也是位居前列的，更何况，这还是在禹杭本地开发。”
苏禹在梁本初的劝说中，琢磨了片刻，说道：“还是先说一说你们的诚意吧！”
“行！”梁本初应了一声，正准备继续与苏禹谈下去。
这个时候，秘书从池塘边的回廊中走近，恭敬的报告道：“梁总，午餐已经布置妥当了，张老板和陈小姐，都在等您和苏总。”
梁本初微微颔首，然后向苏禹示意道：“既如此，那苏总……咱们边吃边谈如何？”
苏禹微笑地道：“自然是客随主便。”
“那苏总请吧！”梁本初说着，便主动站了起来，向苏禹做了一个请的手势。
而此刻，秘书则让到了边上，于梁本初和苏禹走后，吩咐一直伺候在院子边上的一个漂亮服务员，将院子里的茶具，都收拾了。
苏禹与梁本初并肩而行，微笑地谈论着庄园内的景致。
不一会，俩人便在一位服务员的领路下，来到了庄园内，一处装修得古色古香的精致包厢内。
进入包厢内部……
苏禹环顾四周，只见房间的布局，颇为精妙，就连四周角落里，花瓶里面的插花，也都很是精细，向整个房间，散发着淡淡的花香，而面前实木大圆桌上，山珍海味，名酒佳肴，也布置得颇为用心。
当然，除了这些，房间内两个风格不同的大美女，也是引人注目。
“这位是张欣，张总，也是这片庄园运营公司的老板。”梁本初向苏禹介绍着屋内的两个大美女，“这位是‘久辰传媒’的签约艺人陈婉莹小姐。”
苏禹听见梁本初的介绍，知道今天这顿饭，对方真是煞费苦心，连当红艺人，都能叫来陪酒，不过他也知道，久辰传媒这家公司，本身就是鹏远地产注资控股的，恐怕这位陈婉莹小姐，面对老板的老板，提出的要求，也没什么选择权。
“苏总，你好！”张欣主动向苏禹伸手，内心对于这位金融界传奇人物，很是好奇。
苏禹淡淡看了她一眼，却也知道这女人能在禹杭近郊，运营这么大一座庄园，身份、背景必然不简单，也微笑地伸手，说道：“张总不必客气，今天我和梁总来到你的地盘，一切还得听张总吩咐啊！”
“哈哈，苏总说笑了，你和梁总是贵客，理应让我们服务你们才对。”张欣说道，“梁总、苏总，请坐吧。”
说着，张欣对屋内随时等候服务的其中两个美女服务员招了招手。
然后那两名服务员，便小心地替苏禹和梁本初拉开座椅，服务着俩人坐下。
苏禹坐下之后，看了一眼面前已经倒满酒的酒杯，笑着道：“梁总今日准备的茶，我觉得入口甘甜，回味清香，很是不错，不如中午咱们就以茶代酒吧，我昨晚喝了不少，现在还有些头疼。”
“行！”梁本初微微颔首，“悉听苏总吩咐。”
说着，他便吩咐侍立在身旁的秘书，让秘书将他准备的茶叶拿来，同时张欣也吩咐屋内会茶艺的一位服务员，取庄园内备有的专供煮茶的山间泉水，煮茶待客。
而眼见苏禹不喝酒，而喝茶。
席间，一直有些紧张兮兮的陈婉莹，总算是松了一口气。
“梁总，接着之前的话题吧！”苏禹见众人皆不动筷，不由随意地拿起筷子，尝了几口菜，说道，“你知道，我也不是绕弯子的人，今天咱们就有什么说什么，谈得拢，大家自然皆大欢喜，谈不拢，大家也还是朋友。”
“好！”梁本初应道，“既然苏总快人快语，那我也就接着之前的话题说了，我知道苏总与锦湖集团和诚辉地产，都已经接触过了，且后续的多家地产公司，对苏总手里持有的那块地皮，也多有意向。”
“锦湖集团和诚辉地产所开出的价码，我们也多有了解。”
“根据集团内部一致商议，我可以全权代表鹏远地产集团，与苏总直接谈判，而根据我们的综合评估，苏总手里那块地，按照市场价值，极限应在11亿左右，这一点苏总想必是心里有数的。”
“但既然锦湖集团和诚辉地产，都愿意以市场价的溢价20％拿地。”
“那么，我们鹏远地产既然约了苏总谈判，自然也不会低于这个溢价条件。”
“根据集团和董事长的一致决议，我们鹏远地产可以将收购苏总手里那块地皮的价值权益，提升到13.3亿，只要苏总愿意，我们现在就可以签订初步协议合同。”
“价值权益？”苏禹咀嚼着这四个字的含义，微笑地道，“梁总能稍微解释一下，什么叫做价值权益收购吗？我怎么听着……感觉你们的诚意，不过如此呢！”
第343章 鹏远地产的诚意！
梁本初轻咳了一声，说道：“就是字面的意思，我们可以按照13.3亿的价值，与苏总签合同，但关于收购款项支付，我们可以有多种付款方式，其中，不限于现金、股权，以及相同价值的其它权益资产。”
苏禹听他这么一说，完全明白了过来。
不由轻笑了一声，说道：“按照梁总的意思，就是项目价值，可以按照13.3亿拟定，但是你们无法支付全部现金，只能以其它权益性资产冲抵、交换，是吗？”
“希望苏总能够体谅。”梁本初说道，“当前国内地产行业，普遍属于低迷状态，无论是大型房企，还是中、小型房企，大家内部的现金流都不充裕，苏总想以全现金交易，这基本不现实。”
“而且……”
梁本初顿了顿，继续道：“我相信诚辉地产和锦湖集团，与苏总你谈判的，也不可能是全现金交易的形式吧？”
“当然，如果苏总真强烈要求，必须以全现金交易。”
“那我们对于苏总手里的这块地皮价值，就不可能按照13.3亿的价值权益定价了，按照集团最大承受能力，恐怕最多只能给到苏总原市场价5％的溢价，也就是说……现金交易，我们只能按照11.55亿的价格，与苏总你签合同。”
“之所以两者存在着巨大的价差，是因为我们在现金支出后，也得承受大额的资金融资利息，而当前……在行业低迷下，各企业的融资渠道都不畅通，且融资成本高企，我们必须得考虑这里面的资金成本侵蚀。”
“梁总功课做得不少。”苏禹本来也没指望着鹏远地产能拿出这么多现金，与他签合同，轻轻笑了笑，说道，“地产开发的本质，是资金杠杠的合理撬动，我也知让你们拿出十几亿的现金，不太现实，如此……梁总就说一说关于你们的付款方式里，现金、股权、其它权益资产的占比吧。”
梁本初见苏禹并没有对他刚才的提议，表示太大的反对，不禁松了一口气。
短暂停顿了一会，接着说道：“现金支付，我们最多只能给予项目总价值的6成，至于股权和其它权益资产占比，主动权在苏总手里，苏总觉得在项目余下的4成权益价值里，这两者怎么分配比例，都是可以的。”
“你所说的股权，是你们鹏远地产的相关股份权益？”苏禹问道。
梁本初回道：“自然不是，是‘钱江新城开发公司’的相关股份权益，苏总如果愿意与我们合作，这块地的主体开发，就是由这家公司来完成，当前这家公司是由我们鹏远地产全资控股的，如果苏总愿意以‘钱江东郊滨江地块’这块地的部分价值，兑换这家公司的部分股权权益，那么以后公司在‘钱江新城’开发中的一切所获利润权益，苏总都将享有相应的份额。”
“呵呵……”苏禹听见梁本初这话，忍不住轻微冷笑了一声，“梁总真是打得一手好算盘啊，‘钱江新城开发公司’的相关股份权益，这东西既不能在二级市场上流通，公开竞价买卖，也不像债券一样，有明确的未来收益，我拿它来有何用？”
“这家钱江新城开发公司，我若持股占比过高，你们失去主动权，在‘钱江新城’开发项目上，肯定不会太过用心，而我若持股占比不高，你们依然完全掌握绝对控股权和控制权，那公司经营状况，最终的利润呈现，怕也会成大问题。”
“总而言之，这对我来说，就是毫无用处的东西。”
“若梁总提出的，是你们鹏远地产上市主体的股份权益，我也许还有些兴趣。”苏禹顿了顿，继续道，“但我想你们宁董事长，绝不会轻易启动增发股份的议案，所以……这事也就不可能实现。”
“第三个其它权益资产条件呢？”
苏禹尽管对鹏远地产所表达出的诚意，表示失望，但还是继续问了下去。
梁本初说道：“如果苏总愿意，除现金以外的支付条件外，余下的价值权益，我们可以用集团开发的成熟项目里，相应的房产价值，或相应项目价值，进行冲抵，进行相应的资产置换。”
“哦？”苏禹听梁本初提起这个条件，倒是来了兴致。
毕竟他知道，未来几年的禹杭房价，还会迎来暴涨。
如果鹏远地产愿意用禹杭核心区的相应楼盘价值，与他手里所握的地皮部分价值进行置换，他倒不是不能与对方继续谈下去。
梁本初见苏禹对这条件，竟然很感兴趣，心里不禁有些意外。
在他看来，最近两三年，禹杭房价滞涨，市场买房需求，有明显的趋缓态势，且市场上，各房企存量楼盘，即未销售完的楼盘房产数量库存高企，尽管监管层暂时放松了对房地产行业的强力监管，但行业整体上，要想完全反转，迎来新的需求爆发高峰，且房价继续重回增长，难度还是相当大的。
于是，在不确定的未来预期下……
当前市场上，无论是精英阶层，还是社会中产、底层阶级，对于将资产置换成房产，都不是很积极。
所以，在第二个条件出现严重分歧之后，梁本初本来对于第三个条件能不能打动苏禹，其实心里已经没底了，却没想到……最后竟然峰回路转。
“你们打算用于资产置换的，有那些楼盘的房产价值？”苏禹问道。
梁本初见苏禹主动发问，知道依着这个条件谈，最后谈判多半有戏，不禁小心地说道：“具体可供用于资产置换的楼盘房产名录，我此刻并没有带上文件，并不确定，等明日我到了集团，再找人发给苏总过目如何？”
苏禹既然愿意接受资产置换的条件。
不管是对于他，还是对于此刻的鹏远地产来说，那都是再好不过了。
毕竟，苏禹愿意接受房产置换地皮价格，那就是变相地帮集团减少了挤压的房产库存，并同时新增了优质的土地储备资源，即相当于帮助集团优化了资产结构，这不但对于他这个分管集团地产业务的副总帮助极大，减轻了他肩上的业务销售压力，而且对于整个鹏远地产集团，也是极大的利好。
毕竟，资产机构优化之后，房产库存减少。
就相当于原本用来拿地的大量资金，空置了出来，减轻了集团的资金压力，增加了集团的现金流动性。
当然，梁本初也不知道苏禹在厌恶第二个条件的情况下。
为何对于有着明显风险性的第三个资产置换条件，这么感兴趣。
“行！”苏禹微微颔首道，“那我就等着梁总的资产置换名录了，不过有句话，我得说在前面。”
苏禹笑了笑，继续道：“你们的出价条件，在初步上，我可以接受，但地皮的总价值估测，如果有买方在同等条件下，或者说优于你们的条件下，出价更高，那就不好意思了，毕竟商业买卖，利益始终是第一位的，这一点……想必梁总也清楚，自然也会理解的，对吧？”
梁本初听见苏禹这话，知道苏禹对于13.3亿的价值评估，并不是十分满意。
当然，这也源于当前对于‘钱江东郊滨江地块’感兴趣的买方太多，所以估值溢价，才节节攀升。
“能够理解。”梁本初微微颔首，说道。
其实，在他看来，如果苏禹愿意接受鹏远地产利用存量库存房产置换地皮价值的条件，相应的地皮价值估测，也不是不能继续往上调，毕竟……真能趁此机会，调整集团资产结构，清理库存，释放因为库存积压紧绷的资金流，那对比适当上调的溢价，他们从中的获利，明显更多。
当然，具体溢价上调的空间，能有多少。
这个他拍不了板，必须得回到集团，继续与董事长商量才行。
但不管怎么说，在苏禹接受集团利用存量库存房产置换地皮价值的条件下，双方的谈判空间，就全面拓展开了，最终谈成的机会，相当大。
俩人说话间……
煮沸的茶水，已经从服务员手中的茶壶，添置到了桌上众人的茶杯里。
随后，在梁本初的示意下，席间的张欣、陈婉莹两大美女，便开始主动向苏禹敬茶，并找话题攀谈。
而经过意见交换之后，谈判有了实质的进展。
席间的氛围，也逐渐变得越来越轻松。
不过就是……大家都不喝酒以后，梁本初苦心孤诣准备的‘美人计’，完全没了发挥的空间。
当然，尽管‘美人计’没了发挥的空间。
但陈婉莹，对于苏禹，却是越发的好奇。
毕竟，来之前，她预感到这种场合，她是很难全身而退的，然而结果就是对方似乎对她完全不敢兴趣。
将自己的想法和要求表达后，吃完饭，苏禹在庄园内，基本没怎么停留。
就独自离开了。
“梁总，这位苏总，还真是个……奇怪的人啊。”在苏禹离开后，张欣笑了笑，说道，“美女不碰，酒也不喝，真是白费了咱们这番苦心啊，不是都说金融界，是个名利、欲望场，钱来得快，去得也快，导致大家物质欲望都很强烈吗？怎么这位苏总，身上就完全没有这些特征？”